이재명 신정부 출범 이후 발표된 6·27 부동산 대책으로 잠시 안정세를 찾던 시장이 다시 요동치고 있습니다.
정부가 투기 수요를 근절하겠다며 70일 만에 추가로 내놓은 9·7 부동산 대책이 오히려 시장의 내성만 키웠다는 비판이 제기되고 있습니다.
대책 발표 20여 일이 지난 지금, 9·7대책 무색 서울 부동산 불안 재점화 현상이 뚜렷해지며 시장 참여자들의 혼란이 가중되고 있습니다.
단기 처방에 그친 9·7 부동산 대책, 그 한계는?
정부가 시장 안정화를 위해 야심 차게 내놓은 9·7 부동산 대책은 다주택자에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 중과, 투기과열지구 내 LTV(주택담보대출비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 등을 핵심 골자로 했습니다. 6·27 대책 이후에도 잡히지 않는 투기 심리를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지의 표명이었습니다.
하지만 시장은 정부의 의도와는 다르게 반응하고 있습니다. 전문가들은 이번 대책 역시 공급 확대라는 근본적인 해결책 없이 수요 억제에만 초점을 맞춘 ‘땜질식 처방’의 한계를 벗어나지 못했다고 지적합니다.
시장은 거듭되는 규제에 이미 내성이 생긴 상태였습니다. 세금 중과 방침은 단기적으로 매물 잠김 현상을 유발하여 오히려 수급 불균형을 심화시키는 부작용을 낳았습니다. 다주택자들이 세금 부담을 회피하기 위해 매도를 보류하거나, 혹은 미래의 세 부담까지 가격에 전가하여 매물을 내놓으면서 호가가 급등하는 현상이 발생한 것입니다.
또한, 강화된 대출 규제는 현금 동원력이 부족한 실수요자, 특히 젊은 층과 신혼부부의 ‘내 집 마련’ 사다리를 걷어차는 결과를 초래했습니다. 자금 조달 계획에 차질이 생긴 무주택자들은 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 눈을 돌리거나, 불안감 속에서 무리한 자금 계획을 세우는 등 시장의 왜곡 현상만 부추겼습니다.
결과적으로 9·7 대책은 투기 수요를 억제하는 효과보다는, 공급 부족 시그널을 시장에 각인시키고 실수요자의 진입 장벽을 높임으로써 가격 안정이라는 본래의 목표 달성에 실패했다는 평가가 지배적입니다. 단기적인 수요 억제책이 장기적인 시장 안정성을 담보할 수 없다는 사실을 다시 한번 확인시켜 준 셈입니다.
“패닉바잉” 심리 자극, 증폭되는 시장의 불안
정부의 강력한 규제 시그널은 역설적으로 시장의 불안 심리를 극대화하는 기폭제가 되었습니다. ‘지금 사지 않으면 영영 살 수 없다’는 공포감이 시장 전반에 확산하며 ‘패닉바잉(Panic Buying)’ 현상이 다시 고개를 들고 있습니다.
9·7 대책 발표 이후, 잠시 관망세로 돌아섰던 매수 대기자들이 “정부가 이렇게까지 규제하는 것을 보니, 앞으로 집값은 더 오를 수밖에 없다”는 확신을 갖게 된 것입니다. 정책에 대한 불신이 미래 가격 상승에 대한 기대로 전환되는 심리적 메커니즘이 작동한 것입니다.
특히 2030세대를 중심으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’과 ‘빚투(빚내서 투자)’를 통한 주택 매수 움직임이 다시금 포착되고 있습니다. 이들은 강화된 대출 규제를 뚫기 위해 제2금융권, 신용대출 등 가능한 모든 수단을 동원하며 매수 경쟁에 뛰어들고 있습니다.
이러한 현상은 ‘벼락거지(자산 가격 급등으로 상대적 박탈감을 느끼는 무주택자)’라는 신조어가 유행할 정도로 심각한 사회적 문제로 번지고 있습니다. 자산 격차에 대한 불안감과 뒤처질 수 있다는 공포가 비이성적인 추격 매수를 유도하고, 이는 다시 가격 상승을 부추기는 악순환의 고리를 형성하고 있습니다.
정부는 투기 수요 차단을 목표로 했지만, 결과적으로는 실수요자들의 불안감을 자극하여 시장으로 내모는 결과를 낳은 것입니다. 정책 당국이 시장 참여자들의 복잡한 심리를 제대로 읽지 못하고 규제 일변도의 정책을 밀어붙인 것이 오히려 시장의 불안정성을 키웠다는 비판을 피하기 어렵게 되었습니다.
서울 아파트값 상승세 재점화, 향후 전망은?
9·7 대책의 약효가 채 20일도 가지 못하면서, 서울 부동산 시장은 뚜렷한 상승세 재점화 국면에 진입했습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 대비 확대되며 5주 연속 상승폭을 키워가고 있습니다.
특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 같은 전통적인 고가 아파트 밀집 지역뿐만 아니라, ‘마용성(마포·용산·성동)’과 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 등 서울 전역에서 동시다발적인 가격 상승세가 나타나고 있다는 점이 우려를 더합니다. 이는 특정 지역에 국한된 현상이 아닌, 서울 전체의 구조적인 공급 부족과 넘치는 유동성이 맞물려 나타나는 현상임을 시사합니다.
규제로 인한 ‘풍선효과’도 뚜렷합니다. 아파트 시장이 꽁꽁 묶이자, 상대적으로 규제가 덜한 빌라나 오피스텔 등 비(非)아파트 시장으로 수요가 몰리며 이들 주택 유형의 가격까지 끌어올리고 있습니다.
향후 시장 전망 역시 안갯속입니다. 단기적으로는 정부가 추가적인 규제 카드를 꺼내 들 가능성이 있지만, 시장이 이미 ‘규제 피로감’을 느끼고 있어 그 효과는 제한적일 것이라는 시각이 우세합니다. 금리 인상 가능성이 변수로 남아있지만, 근본적인 수급 불균형이 해소되지 않는 한 대세 하락으로의 전환은 쉽지 않을 것이라는 분석이 많습니다.
결국 시장의 관심은 정부가 언제쯤 수요 억제 정책에서 벗어나, 3기 신도시를 포함한 실질적인 도심 공급 확대 방안을 구체적으로 제시할 것인지에 쏠리고 있습니다. 장기적이고 신뢰도 높은 공급 계획이 발표되기 전까지, 서울 부동산 시장의 불안한 줄타기는 계속될 것으로 보입니다.
결론: 핵심 요약 및 시장 전망
이재명 신정부의 9·7 부동산 대책은 공급 부족이라는 근본 원인을 외면한 채 수요 억제에만 치중하여 시장의 내성과 불안 심리만 키우는 역효과를 낳았습니다. 그 결과, 대책 발표 20여 일 만에 서울 아파트값은 다시 불안한 상승세로 돌아섰습니다. 단기적인 규제책이 시장 안정에 기여하기보다는 오히려 ‘패닉바잉’을 유발하고 매물 잠김 현상을 심화시키는 등 부작용만 낳았다는 평가가 지배적입니다.
다음 단계 안내
향후 부동산 시장의 향방을 가늠하기 위해 다음 사항들을 주목해야 합니다.
- 정부의 추가 대책 발표: 기존의 수요 억제 기조를 유지할지, 혹은 3기 신도시 조기 공급 등 공급 확대 시그널을 제시할지 여부가 단기 시장의 가장 큰 변수입니다.
- 한국은행의 기준금리 결정: 금리 인상은 대출 이자 부담을 가중시켜 매수 심리를 위축시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.
- 가을 이사철 시장 동향: 전세 가격 상승이 매매 가격을 밀어 올리는 현상이 재현될지, 실수요자들의 움직임을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.